金诚集团韦杰提出 “双轨制” 或成严防特色小镇房地产化新思路

扑克投资家 2018-01-18

近年来,特色小镇一直处于新的风口。然而,随着全国特色小镇“爆发式”发展,千篇一律、过度地产化等现象也逐步暴露出来。

2017 年 12 月 5 日,国家发改委、国土部、环保部、住建部联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》,要求严格控制特色小镇房地产开发,适度提高产业及商业用地比例,鼓励优先发展产业,防范“假小镇真地产”项目。

有业内人士分析,在“无地产、不小镇”的乱象之下,政策已经开始设防,对比前两年的爆发式增长, 2018 年特色小镇发展将步入规范和纠偏期。

金诚集团韦杰提出 “双轨制” 或成严防特色小镇房地产化新思路

重点防范“假小镇真地产”

特色小镇的核心是产业

随着“特色小镇”概念迅速铺开,从“ 403 个特色小镇名单公布”到“在全国启动 1000 个特色小镇建设试点”,参与建设特色小镇成为各行各业的“香饽饽”,甚至是一些房地产企业新的“掘金点”。

新华社记者在调查走访时发现,在珠三角,某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产,获得地方政府大量土地资源支持;在长三角,一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”:两平方公里农业区配套一平方公里建筑区,计划承载 3 万人。

特色小镇的核心不在于房地产开发,而在于产业运营。由于开发商缺乏产业支撑,急功近利追求楼市经济,这就导致不少特色小镇变得毫无“特色”可言,甚至逐渐成为空城、死城。

国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示,特色小镇受一些房企的追捧,主要是因为解决了拿地贵的问题,特色小镇的占地面积往往要十几平方公里,以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低,但这和特色小镇建设的初衷是相背离的,因此需要纠偏。

纠偏过后就需要进一步规范。日前,特色小镇的发源地和标杆省份浙江发布《特色小镇评定规范》,这是全国首个特色小镇评定地方标准。对于抑制特色小镇建设“房地产化”的现象,《规范》称,省级特色小镇创建对象申请的条件中明确了“投资不含商品住宅和商业综合体项目投资”的规定;要求“特色产业投资占比达到70%及以上”等。有业内人士表示,很快国家级特色小镇评定规划也会出台。

既有商品房交易,又有福利分房、廉租公屋

特色小镇“双轨”并行

防范特色小镇房地产化,并不等于全面杜绝房地产开发。基于地价优势,以及产业集群带来的便利,经济适用房、廉租房在特色小镇中将更大程度地得以建设,让中低收入人群“住有所居”。

金诚集团韦杰提出 “双轨制” 或成严防特色小镇房地产化新思路

提出这一观点的是新型城镇化领军人物,金诚集团董事长韦杰。以特色小镇建设为核心商业模式,目前金诚集团在全国签约、开建、运营的特色小镇数已达 59 个。

“金诚所有的特色小镇建设,都以产业升级、产业运营、产业投资为主线,同时考虑配套产业的运行。”韦杰表示,在金诚特色小镇里,20%的土地用作房地产开放,60%做产业开发,剩下的20%土地,则用来盖城市公屋、盖廉租房。

特色小镇由于综合供地和用地政策上成本相对较低,是践行这种房地产双轨制的最好试验田。“有能力的人可以购买商品房,租不起房的人可以住廉租房,解决年轻人留在城市的问题。这是新型城镇化的需求,也是实现安居乐业的一个重要解决方案。”

金诚集团韦杰提出 “双轨制” 或成严防特色小镇房地产化新思路

韦杰表示, 2018 年金诚还会在特色小镇践行更多的双轨制。比如特色小镇核心产业确认后,配套产业里面的教育、医疗也面临着双轨制的探讨和解决。这样的先行先试,能够使中国的新型城镇化得到一个正确的样本,也能够使得特色小镇得到更好的样本。

用房产双轨制解决年轻人的安居问题,魏建国也看好这种模式,他说,中国特色小镇下一步的发展,不是缺人才、缺资金、缺规划,而是缺乏一种“理念”:“城市要可持续发展,必须把城市的空间和就业让给年轻人。”

国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴认为,从演化经济学的角度来看,最新形态的特色小镇,它的新产品、新结构、新业态等“特色”的形成,是由企业家的创新精神,以及城市中各项资源叠加、涌现出的结果。

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