金诚集团韦杰提出 “双轨制” 或成严防特色小镇房地产化新思路

近年来，特色小镇一直处于新的风口。然而，随着全国特色小镇“爆发式”发展，千篇一律、过度地产化等现象也逐步暴露出来。

2017 年 12 月 5 日，国家发改委、国土部、环保部、住建部联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，要求严格控制特色小镇房地产开发，适度提高产业及商业用地比例，鼓励优先发展产业，防范“假小镇真地产”项目。

有业内人士分析，在“无地产、不小镇”的乱象之下，政策已经开始设防，对比前两年的爆发式增长， 2018 年特色小镇发展将步入规范和纠偏期。

重点防范“假小镇真地产”

特色小镇的核心是产业

随着“特色小镇”概念迅速铺开，从“ 403 个特色小镇名单公布”到“在全国启动 1000 个特色小镇建设试点”，参与建设特色小镇成为各行各业的“香饽饽”，甚至是一些房地产企业新的“掘金点”。

新华社记者在调查走访时发现，在珠三角，某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产，获得地方政府大量土地资源支持；在长三角，一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”：两平方公里农业区配套一平方公里建筑区，计划承载 3 万人。

特色小镇的核心不在于房地产开发，而在于产业运营。由于开发商缺乏产业支撑，急功近利追求楼市经济，这就导致不少特色小镇变得毫无“特色”可言，甚至逐渐成为空城、死城。

国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为解决了拿地贵的问题，特色小镇的占地面积往往要十几平方公里，以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的，因此需要纠偏。

纠偏过后就需要进一步规范。日前，特色小镇的发源地和标杆省份浙江发布《特色小镇评定规范》，这是全国首个特色小镇评定地方标准。对于抑制特色小镇建设“房地产化”的现象，《规范》称，省级特色小镇创建对象申请的条件中明确了“投资不含商品住宅和商业综合体项目投资”的规定；要求“特色产业投资占比达到70%及以上”等。有业内人士表示，很快国家级特色小镇评定规划也会出台。

既有商品房交易，又有福利分房、廉租公屋

特色小镇“双轨”并行

防范特色小镇房地产化，并不等于全面杜绝房地产开发。基于地价优势，以及产业集群带来的便利，经济适用房、廉租房在特色小镇中将更大程度地得以建设，让中低收入人群“住有所居”。

提出这一观点的是新型城镇化领军人物，金诚集团董事长韦杰。以特色小镇建设为核心商业模式，目前金诚集团在全国签约、开建、运营的特色小镇数已达 59 个。

“金诚所有的特色小镇建设，都以产业升级、产业运营、产业投资为主线，同时考虑配套产业的运行。”韦杰表示，在金诚特色小镇里，20%的土地用作房地产开放，60%做产业开发，剩下的20%土地，则用来盖城市公屋、盖廉租房。

特色小镇由于综合供地和用地政策上成本相对较低，是践行这种房地产双轨制的最好试验田。“有能力的人可以购买商品房，租不起房的人可以住廉租房，解决年轻人留在城市的问题。这是新型城镇化的需求，也是实现安居乐业的一个重要解决方案。”

韦杰表示， 2018 年金诚还会在特色小镇践行更多的双轨制。比如特色小镇核心产业确认后，配套产业里面的教育、医疗也面临着双轨制的探讨和解决。这样的先行先试，能够使中国的新型城镇化得到一个正确的样本，也能够使得特色小镇得到更好的样本。

用房产双轨制解决年轻人的安居问题，魏建国也看好这种模式，他说，中国特色小镇下一步的发展，不是缺人才、缺资金、缺规划，而是缺乏一种“理念”：“城市要可持续发展，必须把城市的空间和就业让给年轻人。”

国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴认为，从演化经济学的角度来看，最新形态的特色小镇，它的新产品、新结构、新业态等“特色”的形成，是由企业家的创新精神，以及城市中各项资源叠加、涌现出的结果。

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