“共享房屋”冰火两重天:长租公寓入冬 住宅出租迎春

原标题：“共享房屋”冰火两重天

　　政策“飓风” 暴击互联网长租公寓 房市冰冻 互联网住宅出租迎来春天

■IT时报记者 章蔚玮 孙妍

随着国家对购房市场的调控政策不断升级，房屋交易市场进入了冰冻期，“变买为租”成了时下的热点。而互联网模式下的在线租房，在一二线城市内悄然遍地开花，作为共享经济大浪潮下的另一种O2O模式，“共享房屋”既要面临政策、管理模式等不完善带来的风险，但同样也对传统房屋租赁市场带来了新鲜的“变革力”。

拎包入住的互联网合租新模式迎来春天

新政高压下，难掩互联网租房的旺盛需求。在一家互联网租房平台——自如租房平台上，市中心位置的一处新式小区，一间崭新装修的11平方米，租金每月3100元，刚上线不到一周就被“秒租”。

自如租房是一种纯线上的自营式租赁平台，作为链家旗下的子品牌，他们将各种互联网手段都运用在租房这件事上，目标就是收获年轻的租房者。自如房源来自市中心，或者地铁沿线。但不同的是，自如以平台模式将房屋承租过来后，进行统一装修和改造，并提供床位、书桌、衣橱、宽带等标准配置。钥匙无需更换，可直接在App上设置密码锁；保洁工阿姨的保洁服务，可以通过门上的二维码扫一扫直接发出申请。

同时，传统的一次付清租房“中介费”在这里转变成了按月支付的“服务费”。这样的互联网租房模式，在不少年轻人中流行开来。

小玲来自杭州，刚毕业就来到上海工作。找房子对她来说是件头痛的事，因为之前在网上看房源，大部分市中心的老式小区价格不便宜，但环境却很糟糕，看了网上的照片，她有些犯难。经过同学介绍，她尝试在自如上找房源，她发现这里的房源与其他网上的很不一样。

风格“清新”：嫩黄色的墙壁、原木色的床、飘窗，衣橱和写字台都是全新的。租金相对于周围的老房子也没有更贵，她立即联系了自如管家，预约看房。

这一处房源位于11号线上海西站的一处中档小区6楼，装修后首次出租，整套房间共有三室加上一个餐厅，中间的房间最大，带有一个落地大阳台，但租金也最贵，加上10%的服务费后，每个月的租金达到3000元。两侧的卧室，租金在2400-2500元之间。小玲发现，这本来是一处100平方米的两室一厅毛坯房，经过自如的改装后，就变成了三室一厅。中间最大的房间就是由“客厅”改建而来。

那天恰逢周末，就在小玲看房的这个时间段内，中间陆续来了三拨人，都是和她差不多同龄的年轻人。其中有两个女孩和一个男孩想要“合租”两个房间，但三个人凑在一起计算租房费用后发现，房租并没有“挂牌价”那么便宜。

据了解，自如租房提供两种租金支付方式，一种是传统的一次性付三个月租金和一个月押金的模式，但除需要预先支付4个月的费用外，租客还需要额外支付10%的服务费，同时必须一次性支付，按照2400元/月计算，眼下，他们需要先支付12480元。另一种模式则是打白条。模式和京东白条十分相似，前期只需支付首月租金和押金，剩余费用由白条透支付清。接下来，租客只需要按月“还”给白条，模式类似于信用卡还款。

对于小玲这样的年轻人，打白条的模式，前期的支付压力更低，但后续的每个月则要支付一定比例的“利息”，按照2400元的月租金计算，每月支付的利息在100元左右。

小玲又去看了同一个小区另外两处自如租房的房源——三居室和四居室，两处房源都只剩下了一个房间。据说，目前正在租住的一个是准备考研的研究生，一个是IT工程师。因为不是首次出租，这两处房间的价格更低一些。

相比较之前看的老式公房，小玲当即就决定租下每月2500元的一间侧卧。尽管，她可能二十天后才会正式入住。接下来的合同签约、租金支付，全部在手机上进行。

“身份验证通过人脸识别+身份证号码比对完成。钥匙是在App里完成密码锁的设定后，直接在房间门上打开。”最后小玲选择了白条，当天一次支付了5100元，相比较传统的付三押一，成本低，压力最小。整套手续用了半个多小时。支付完成后，小玲随即进入了自如501室的微信聊天群，里面已经有6-7个自如管家，电表出问题、房间有漏水都可以找管家处理。两天后，这个群里来了三个新朋友，他们是小玲的合租者。

崭新的房间，同龄的合租者，便捷的交通这些都让小玲很满意。不过，小玲最近告诉《IT时报》记者，关于自如租房她现在有两点担心：一是新装修的房源会不会甲醛超标。因为不少房源都是刚装修完就出租了，前后不到一个月的时间，走进房间，还能闻到淡淡的油漆味和新家具的味道。不知道如何把控环境安全？此外，如果提前退租，押金全额扣除，即便转租也只能拿回一半的押金。这一点对刚毕业的她来说，压力有点高。

房源是类似自如平台的短板，但最近，房屋交易市场冰冻，自如的房源比以前稳定许多，租金也有了一定的议价空间。在业内人士看来，自如的盈利模式除了出租房子本身，更多的还是服务，相对而言，租房本身的盈利空间并不大。

互联网小资公寓面临“清退”窘境

5月20日深夜，朱彭（化名）刚关了餐厅大门准备回家休息，突然接到餐厅员工打来电话，电话那头焦急地说：“摩居这边又不让我们住了，让我们必须在一个月内搬走，我们这20多号人怎么办啊？”

“摩居国际青年公寓”是定位于85后和90后的互联网租房平台，房间整洁、入住简单、位置便捷是摩居的优势。作为年轻的餐厅经营者，朱彭偏爱互联网模式的简单、快捷，所以在选择员工宿舍时，挑的都是互联网租房平台。

一开始，朱彭经朋友介绍，他将员工安排到“魔方公寓”，这也是一家互联网租房平台，一个房间的租金是4500元，一个房间居住5名员工。本以为互联网模式服务很靠谱，但让朱彭意外的是，两个月前，因为一纸通知，魔方公寓普陀区新村路店强行“关闭”了他们出租房屋，此时距离朱彭员工入住魔方公寓不到半年时间。

从接到通知到最后搬离时限，朱彭的员工们只有三天时间。因为是紧急清退，大多数租客都还没有找到房子，所以魔方公寓出了两套方案：已经找到房子的，赔偿一个月的房租并退还押金；还没找到房子的，可以在魔方公寓安排的酒店里过渡几天，之后再选择搬到魔方公寓其他区的公寓里或搬离。

朱彭选择了前者，接着将员工安排在另一家互联网租房平台——摩居。没想到，接下来入住的摩居公寓也遇到了一样的窘境。5月20日，员工收工回到租住的摩居公寓时，发现房门上被贴了一张《限期清退告知书》：“结合上海市‘五违四必’工作要求，根据该场所的上述违法行为和存在的重大隐患，现要求你场所经营者及全体承租人必须于2017年6月20日24:00前搬离该场所，逾期搬离的，相关执法部门将依法查封该场所，并依法清退。”

“我认为魔方公寓的清退办法还是比较人性化的，但摩居就有点不近人情了。”现在朱彭对摩居的处理方式十分不满，根据摩居的要求，如果租客没能及时找到新的房源，那么需要继续缴纳租金才能继续在这里住到6月20日，而且只有交了房租才会在6月15日左右退还押金，如果不交租金，就会将房卡停掉。

“作为租客，我们认为政府告知书已经写明了是摩居自身在经营执照、消防安全等方面不合格才被关停，应该由摩居来承担我们的损失。”对于接二连三被驱逐的经历，朱彭感觉后怕，“本来觉得互联网租房环境比较舒适，才愿意花多一点的成本给员工住，但这两次遭遇之后，再也不敢找这种‘长租公寓’了。”

今年春节以来，上海刮起了史上最强租赁治理风暴。截至今年4月1日，仅普陀区内就关停了违规居所54家。根据区内发放的《限期清退告知书》，违规主要集中于三种情况：一是没有取得经营许可证或其他批准文件；二是没有根据产权证书载明的用途使用物业，擅自改变物业使用性质；三是没有依法向公安机关消防机构申报相关手续。

李阳（化名）从事商业地产中介多年，对类似魔方公寓的互联网长租公寓运作熟悉，他说，今年春节以后，V领地、湾流、摩居这一批被整治的互联网模式的“长租公寓”，最根本原因在于他们租用的都是商业或工业产权的住宅，“之前，他们大多是改建装修好了之后再报批，即便不报批没有取得相关许可直接出租的也并不少见。”但在高压政策下，“长租公寓”的一批房屋出租者面临严重经济损失，以每个房间4000元/月租来计算，如果手里有100套左右的公寓，那么亏损额已经达到几十万元。

一位从事不良资产处置的服务商接受《IT时报》记者采访时表示，2016年上海“沪九条”新政实行后，限购条件提高，以至整个楼市以“小面积、低总价、不限购、不限贷”的商住项目为出口，商住两用楼的价格越炒越高。2017年1月7日，上海市住建委开始对上海商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目网上签约。接下来，酒店式公寓、商住两用项目将进入冰冻期，希望借此发展的互联网租房将陷入泥潭。

　　记者手记

　　多方试水互联网租房 “共享”能实现吗？

上述两种互联网租房模式算不算共享经济？是又不是。魔方公寓少了共享发展的基础——跳脱在政策风险之外，这注定一路走来会有各种艰辛。自如租房平台，通过“拿房－装修－再出租”的模式，把更多闲置房源利用起来，让更多需求与资源对称，算是走在了共享租房的路上，但也有自身短板，前期的装修，后期的管理运营，加上不可控的房源，都让他们的模式很重，如何“减负”前行，或许是值得他们思考的下一个议题。

是不是还会有更好的模式出现？从共享经济的本质来看，是为了解放更多闲置的资源，通过互联网让信息对称，让资源流动。这让“共享房屋”的想象空间很大。另一家蘑菇租房走的是第三条路。曾经，蘑菇租房也做过类似自如的平台——蘑菇公寓，但房源较少、利润较低，让他很难进行大规模扩张。2015年，蘑菇租房决定不再扩张，转型为技术服务商，将自己怎么做公寓的一套解决方案做成SaaS系统，实现在线签约以后，房源可以自动上架下架，规避了很多假房源。同时，房租账单也可以在线支付，公寓管理方就可以减少对账、合同保管员等人力投入，效率甚至可以提高40%－50%。转型之后，蘑菇租房与支付宝达成合作，支付宝把平台上的“租房”入口交给蘑菇租房打理，并推出了芝麻分650以上可以免押金租房，这让它的流量大大增加。从目前的信息看，蘑菇租房的模式，不触及政策，不接触资产更重的房源，只是通过技术让供需方的交易更规范，规避租房市场泛滥的假房源，也解决了昂贵的租房中介费用。

事实上，房屋出租触网并不算晚，甚至算得上是最早一批将服务内容——房屋上网的传统领域，但始终没能很好地解决房源信息真实性、租房服务的规范化等一系列问题。如今，看好这一市场的既有链家这样的中介巨擘，也有魔方、蘑菇等创业公司，多方游走在政策、发展、生存之间，未来看得到，但能否走过去，要看谁的模式更能处理好彼此的关系。

　　名词解释

　　互联网长租公寓：

指互联网公司面向白领、青年推出的、可长期租赁的公寓，但目前此类房屋和土地性质往往为商业或者工业，在作为住宅出租时，并不符合现有政策。

互联网住宅出租平台：

指互联网公司包租一定数量的民用住宅，将其统一装修后，对外出租，类似一个拥有众多房源的“二房东”。