34万/㎡! 上海楼市, 让我们目瞪口呆

今天（11月17日），楼市惊爆一个大消息：上海汤臣一品再“放卫星”，近日以单价34.3万元售出一套597平方米的豪宅。

这套豪宅位于汤臣一品A栋35楼，网签的价格是2.05亿元。其户型图如下：

也许有的读者还不知道汤臣一品的具体位置，让我们来看一下：

没错，它就位于上海陆家嘴的核心区，面向浦西，背后就是上海的标志性建筑——上海中心大厦、上海环球金融中心和金茂大厦。

汤臣一品由“汤臣集团”开发，一共有A、B、C、D四栋楼，是带精装修的高档公寓，包括大平层和复式，面积从430平方米到980平方米不等。装修采用的多是日本、德国和美国的一流设备和材质。小区的示意图如下：

下图是从百度卫星地图上看到的汤臣一品：

下面是来自汤臣一品官网上的照片：

陆家嘴方向的景观：

毫无疑问，无论是从位置、户型，还是从装修等方面来看，汤臣一品都是上海比较稀缺的豪宅。

汤臣一品自2005年开盘至今，其销售的仅是A、C两栋，另两栋（D、B）一直处于出租（租金8-30万/月）或空置的状态。

2005年开盘的时候，曾创下了最高每平米11万元的记录，震撼了全国。根据公开报道，汤臣一品开盘250多天之后，才售出了第一套房子，客户是一个不愿意透露姓名的东南亚商人，他花了1.3亿元购买了一套900多平米的单位。

“中国经营报”在一篇报道里，曾这样揭秘汤臣集团在销售汤臣一品时的策略：

提到汤臣集团，就不得不提起让其名声大噪的上海天价豪宅汤臣一品项目。开盘至今已有11年之久的汤臣一品，不仅因其超高的售价而闻名全国。囤地、捂盘、假售、抬价……上海汤臣一品一度被相关媒体指为“问题楼盘”。

2002年，汤臣集团投资建设汤臣一品，定位为陆家嘴区域罕见的世界级滨江大宅。2005年，上海房地产的焦点莫过于均价11万元/平方米的天价楼盘汤臣一品。彼时的上海，内环的房价也不过13000多元/平方米。

上海市房地局认为，该楼盘开盘以来，社会反映强烈，价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。不仅如此，据工商资料显示，“汤臣一品”的地块早在1995年就全部获得，从拿地到项目销售跨越12年之久，其间土地囤积闲置多年。

据了解，在此前很长一段时间的销售中，汤臣一品为了维护顶级豪宅的形象，采用了仅面向极少数人群的销售方式，并对看房提出严苛的要求，将不少人拒之门外。虽然不能将当时汤臣一品销售不佳的原因全部归咎于推广手法，但直到2009年初，汤臣一品开盘四年，只卖出了4套。

事实上，港台房地产在销售超级豪宅的时候，都是这套打法。比如上个月初刚刚创下每平米96万元人民币售价的，恒基兆业旗下的香港楼盘“西半山天汇”，2009年开盘，开发商根本不急于销售，通过拉长销售期获得超额回报和轰动效应。

根据2016年“汤臣集团”的年报，到2016年末A栋和C栋中约有1.42万平方米可供出售，B栋和D栋总住宅面积5.84万平方米中还有32%可供出租。

下面说说汤臣一品的开发商——汤臣集团，这也是一个有故事的企业。创始人名叫汤君年，祖籍在上海南汇。1952年的时候，4岁的汤君年随父亲离开上海，定居香港。

1966年，汤君年（上图）和父兄在香港成立企业，专营墙纸、窗帘、沙发布。1970年，22岁的他只身到台湾创业，创立以销售窗帘布为主的“汤臣窗帘布”公司，靠着一台摩托车穿梭在台北市迪化街的各大布庄。当时电视机刚刚普及，他大胆使用电视广告推销产品，很快获得了3000多个客户，积累了第一桶金。

随后，汤君年抓住台湾、香港大建设的机会，转型搞房地产，创造了台湾房地产历史上的销售记录。大陆改革开放之初，他敏锐地意识到台湾、香港地方狭小，大陆才是更大的市场。在浦东开放之初，他就杀回上海，在浦东拿下大量的土地，其中就包括汤臣一品的地块。

上图：汤君年一家四口。

但天不假年，2004年10月，在汤臣一品开盘前夕汤君年去世。他的妻子徐枫接掌公司，徐枫1950年出生于台北，是演员、电影制片人。

1967年徐枫出演银幕处女作《龙门客栈》，开始演艺事业。1976年徐枫因主演电影《刺客》获得了第13届台湾电影金马奖最佳女主角奖。1979年凭借历史题材传奇影片《源》获得第17届台湾电影金马奖最佳女主角奖。

1984年后，徐枫将事业重心转往幕后，在台湾创立“汤臣电影事业有限公司”，并担任制片人。1992年由徐枫监制的影片《霸王别姬》在次年的戛纳影展首次为中国电影赢得“金棕榈”，并获美国最佳外语片金球奖。徐枫还是电影《滚滚红尘》的制片人。

汤君年和徐枫有两个儿子，老大生于汤子嘉1981年，老二汤珈铖生于1983年，目前两个儿子帮助徐枫打理公司（见下图）。

汤君年去世之后，汤臣集团显然失去了方向感，没有抓住做大做强的机会，成为一个“守成”的家族企业，而且规模“越守越小”。

目前汤臣集团有项目开发的城市萎缩到上海、天津和澳门，其中天津的重点项目“津湾广场”的权益，也因为集团财务压力巨大而出售。

根据公开资料，汤臣集团（在香港上市，代码为00258）2017年中期实现收入约10.82亿港元，同比减少约44%；公司股权持有人应占利润约4.83亿港元，同比增长1.2倍；业绩增长是出售天津津湾置业有限公司的51%股权而确认的一次性收益，有关收益为约5.24亿港元。

上图为汤臣集团股市走势图，可以看出近期股市连续下跌。根据公开资料，汤臣集团总股本为18.856亿股，目前市值为61.28亿元。

可以预见，汤臣一品未来会继续创出上海楼市的新高，但汤臣集团做为一个开发商，衰退的走势似乎很难挽回了。

2017年初，曾传出绿城集团要整体收购汤臣集团的传闻，应该不是空穴来风。

最后再评价一下这次事件：

我此前在专栏里讲过，无论是欧美还是亚洲，天价楼盘一般产生在一线城市的核心地区，坐拥繁华和生活便利，有一流的景观（比如中央公园、海德公园、维多利亚港、黄浦江），是大平层或者复式，自带豪华装修和一流物业管理。

但值得注意的是，这种天价楼盘保值功能是没有问题的，但在升值上一般都会跑输大盘。它是富人的游戏，从投资回报率的角度看，只能说是一般般。想想看，从2005年开盘至今，汤臣一品也不过是从11万涨到了34万，远远输给了普通的上海住宅。

但这类房子可以打开一个城市的房价空间，带有拉动房价的明显作用。对此，地方政府要提高警惕。