万科84亿全资收购20家凯德mall! 如此强力发展商业地产, 王石怎么看?

今天下午，商业地产界有一个重磅，印力宣布，将联合万科和Triwater ，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议，收购凯德在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债。

交易价格为17.059亿新元，合约83.65亿人民币，预计于2018年第二季度完成交易。

这20个购物中心名单如下：

看完这个新闻，当时心里还是挺惊讶的，万科在商业地产和零售领域的动作最近真是太密切了。

首先，印力集团是万科商业物业的主要平台，是万科在两年前收购的。印力董事长兼总裁丁力业是万科集团高级副总裁。

万科的商业地产布局也比较丰富，公开资料显示，印力集团（以下简称印力）是一家成立十余年的专注于商业地产投资、开发和运营的企业。目前，在全国拥有超过60个商业项目，总建筑面积超过500万平方米，有印象城、印象汇、印力中心、印象里等在内的较为成熟的产品线。

并购完成之后，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。未来印力将继续寻找更多的存量资产并购机会，通过并购优质存量资产，获取线下流量资源。

此举代表了万科作为房地产企业的转型力度，又进一步加大。

只不过，王石曾经说过，商业地产从来不是万科的核心业务，王石甚至在一次公开演讲中称：“如果有一天万科不走住宅产业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

当然，时过境迁，王石的看法也在改变，不过，现在王石已经不再负责万科的具体事务，所以，万科介入商业系统的动作，也越来越多。

怎么评价凯德的出售呢？

这20家购物中心，基本都在二三线城市，也算是当地的核心商圈，戏哥也曾经去过好几家。凯德mall的问题在于，让人很难乐意再去第二次，除非路过。说直接一点，他吃的是商圈红利，用户为了便利采取，很难谈得上品牌红利，所谓品牌红利就是，一提起凯德mall，就让人很有期待感，没事都要去看看，开开眼界。但，目前凯德还没有这种品牌效应。

据悉，这些出手的购物中心，大多运营10年以上，对此，曾在万达做高级副总裁的九悦Malltel首席创始人陈珉瑛（调戏电商曾专访陈珉英，有兴趣的读者请看《被冯仑说成“二百五”的酒店商场杂交模式，为何入住率高达500%？》），这样认为凯德的做法：第一，凯德专注于自己优质资产的持有与经营；第二，有些前驱物业改造成本比初建成本还高；第三，适当的时机退出，保证资金流的稳定。

已经运营10年以上的商业地产，在这个购物中心大革命时代，基本已经落后于时代了，所以都需要大规模的改造，与其自己花钱改造，不如出售一部分，换取更好的现金流。

何况，目前出售的商业资产也就占据凯德全球资产的4%，目前其在中国仍然运营和管理49家商业综合体。

怎么评价万科的商业体系呢？

近年来万科的多个城市公司都在社区商业领域进行创新，如万科北京开展了以万科成长中心、万科邻里中心等为代表的社区商业服务，万科广深区域推出了商业品牌万科里，主推产品为自主生态型社区商业。

整体来说，作为一个房地产公司，如此努力的尝试新商业模式创新，值得肯定。

但是，万科如此庞大的商业系统布局，却未见在大零售领域有什么太优秀的表现，这也正是调戏电商为何要写这篇文章的原因。

房地产企业进入零售业做的不出彩，主要原因可能也是过于庞杂的商业体系，都是依靠资源而建，跟京东苏宁等互联网公司基于技术、产业痛点和场景需求来制定解决方案不同。

场地资源型企业做零售，往往格局太小，这物业是我的，这场地是我的，我想让谁来谁就来，思考的都是资源变现。所以，万科商业体系也难言爆发，还处在小火慢炖阶段。

四年前，我就听过另一个房地产巨头的中高层在一个电商沙龙上有点激愤的说，我有地产，我有客流，我要做电商，这都是我的资源和优势，我要好好做，不可能做不过你京东阿里？

结果，就是做不过，四年了，花了很多钱，就是做不过，不服不行！

如今，零售的主场回到了线下，这依然是实体企业的机会，你没见巨头们都在想方设法找门店开实体店，这一次没那么难了吧？