不卖房子！不卖房子！2018年必须关注这件大事！

2018 才刚刚开篇，但特色小镇这个词，似乎注定要成为 2018 年的年度热词。

刚刚过去的一个月中，特色小镇正受到前所未有的关注。从中央到各部委再到地方政府，一大波相关政策密集出台。

其中最受瞩目的是， 12 月 18 日至 20 日，中央经济工作会议在部署 2018 年经济工作中指出，要“引导特色小镇健康发展”。“特色小镇”首次在中央经济工作会议中亮相。这一重要信号表明，特色小镇建设将成为 2018 年的重点经济工作之一。

决定城镇化建设成败的关键是特色小镇

“3~ 5 年内建设 100 个特色小镇”，“ 2020 年之前培育 100 个特色小镇”……各级地方政府都在规划自己的特色小镇蓝图，据统计，目前全国特色小镇总计划数量已经超过 1500 个，加上住建部此前公布的两批全国特色小镇名单中的 403 个，全国至少将会出现 2000 多个特色小镇。事实上，这已经是最保守的估计， 2000 家特色小镇只是试点，一旦全面铺开，全国特色小镇的数量可能超过一万家。

很多人想不明白，为什么短短一年时间特色小镇遍地开花，俨然成为解决中国经济痼疾的一贴良方？对此，各路专家有着不同的解读， 中国从深圳特区到浦东新区，再到上海自贸区，到如今打造特色小镇 ，归根结底，都是中国城镇化进程发展到特定历史阶段的必然选择。

只有把特色小镇建设好，才能真正解决中国新型城镇化的重大命题。

2017 年，我国城镇化率已经接近60％。从数据来看，中国的城镇化已经走过了从小城镇向大城市集中的上半场，城镇化率不断攀升，随之而来的城市问题也越来越多。

比如，人口高度向一线城市集中，造成交通拥堵、空气污染、房价不断攀升；这样的城镇化发展显然是不可持续的。

十九大报告中明确指出，要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。寥寥数语已经明确了我国未来城镇化的路径和方向，那就是以大城市为核心，以特色小镇为重点，协调发展的城市群建设开始起步，同时也宣告，中国城镇化建设已经步入下半场。

从某种意义上来说，特色小镇已经不单是一个经济问题，也是民生问题、政治问题，更是决定中国新型城镇化建设成败的战略问题。

打造特色小镇绝非卖房子

当我们认清特色小镇的战略地位之后，就不难理解为什么特色小镇会在 2017 年掀起热潮。

过去几个月里，各路产业资本、房地产商等纷纷开启了小镇发展模式，特别是地产商，在特色小镇建设中，表现尤为积极。各路地产巨头，从央企到民企，几乎都打起了特色小镇的大旗，各种主题的特色小镇层出不穷。

房地产商热衷于此的逻辑很简单，特色小镇的建立将吸纳城市化进程中从农村走出来的大量人口，开辟出新的住房需求市场，带来房产的增值，开发商借特色小镇的名义低价拿地，再从房产的增值中获益。

打造特色小镇绝不是这样简单粗暴的卖房子，作为最早开始参与特色小镇建设，并将之作为核心商业模式的金诚集团，如今已经签约、开建了 59 个特色小镇项目。对于打造特色小镇，金诚很有发言权，金诚集团董事长韦杰直言不讳，让地产商来做特色小镇，十有八九要失败，因为他们再也无法像以前那样快速盈利了，以往百试百灵的“拿地、建筑、销售、再拿地”的房地产基础运作模式在“特色小镇”的建设中肯定会不灵。

真正打磨一个特色小镇需要花费 5 到 10 年的时间，这需要长远的规划，内容相当复杂，而且成本也高，用韦杰的话来说，“就是一个车库，而且是电瓶车的车库，都要反复论证规划。”这对于习惯了高杠杆的房企来说，肯定难以适应。

特色小镇建设肯定可以为企业带来盈利，但这种盈利是通过对小镇的长期运营所带来的细水长流的盈利模式，如果没有长期作战的实力以及心理准备，盲目进入市场，只会适得其反。

2017 年 12 月，国家发改委、国土资源部、环境保护部、住建部等四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》（简称《意见》），再次强调从严控制特色小镇房地产开发，防范“假小镇真地产”项目，防止“新瓶装旧酒”“穿新鞋走老路”。

小镇房子是拿来住的

建特色小镇不能靠卖房子，但并不意味着特色小镇不需要房子。

什么是小镇？是城市群体系中最基础的那一层。通过打造特色小镇，一方面小镇将受益于大城市的资源外溢效应，吸纳大量人口；一方面小镇自身产业生态的完善，教育、医疗、公共服务等配套体系的逐步成型，也将使得人口持续导入。

应该说，并不是每一个小镇都可以打造成特色小镇的，相反每一个成功特色小镇的形成，势必都会形成强大的人口吸纳效应。

我们可以设想一下，一个小镇起码安排两三万人居住、生活，一万个特色小镇就是两三亿人的工作、生活，这时候我们会发现原来中国城镇化需要解决的人口问题已经迎刃而解。

两、三亿人在哪里工作、生活？势必需要大量的房子，但小镇的房子是拿来住的，绝不能让其成为某些开发商的金矿，道理很简单，房地产先行，一定会托高小城镇的各项成本，在房价高涨的形势下，对其他各种特色产业只会形成挤出效应，而难以实现吸聚效果。

为此，各部委连续出台相关政策，抑制特色小镇的房地产化倾向。《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》明确提出，“对存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。县政府驻地镇不推荐。”

就在快要成稿之时，屏幕上又跳出了最新的新闻，京津冀协同发展工作会议在京召开，讨论审议河北雄安新区规划框架等有关文件，雄案总体规划已经呼之欲出。

雄安新区是千年大计，规划建成世界最智慧、最生态、最漂亮的城市。雄安官方表示，新区的城市发展新思路是：变土地平衡为城市平衡；变政府争利为让市民获利；变产权少数人拥有为社会共有。也就是说雄安新区的房子很可能只租不售，这也意味着，国家要在雄安新区这片白纸上，实现真正的“租售同权”，让房屋回归居住的本质。

这不禁令人联想到新加坡的政府公租房模式，85％的人口居住在政府公屋，而只有少数人住在私人公寓或是别墅区，雄安的只租不售似乎也有异曲同工之妙。

只租不售、政府公租房，让房屋回归居住属性，这将减少人们多大的生活成本，成而间接降低多少企业的运营成本，让企业更多投入创新研发。

再大胆试想一下，如果一万家特色小镇的房产也可以只租不售，或是实行政府公租房的模式，那么将给小镇带来多么巨大的经济潜能和活力。这是一盘大棋，一盘事关中国城镇化能否顺利完成的大棋，愿终有一日居者有其屋，居者乐其屋。

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