燕郊暴跌南京抢房, 谁是房价真相?

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◤核心提示：一边是燕郊房价暴跌将近腰斩，一边是南京摇号全款熬夜抢房，同在一个楼市下，为何会是冰火两重天的景象，到底哪个才能代表房价的真相？

中国楼市，永远都有说不完的话题。

最近，有朋友问我怎么看中国楼市，他觉得中国楼市快崩了。

据他了解，燕郊的楼市已经崩了，房价腰斩，房产中介都跑了，另外媒体还报道说有10个城市的房价也已经跌回1年前。

看到他跃跃欲试又带点兴奋的样子，肯定是想抄底买入，只是不知道价格会不会继续跌。

我二话不说，直接把前几天南京抢房的消息拿给他看。

首付至少八成，每平方米均价三到四万，大部分楼盘还要求三天内付清全部房款，加上杂七杂八的一堆限制条件，结果却是吸引上万人熬夜排队摇号抢房。

一边是冷冻腰斩，一边是火爆抢房，到底谁真谁假呢？

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燕郊和南京的故事

先来看下燕郊的情况。

首先，燕郊是一个很特殊的地方，虽然地处河北省，但是却离北京市很近。

加上北京房价贵、燕郊房价低的原因，很多在北京上班的人跑去燕郊买房租房。

大部分人只是在晚上回到燕郊睡个觉，其他大部分时间都待在北京，燕郊成了名副其实的北京睡城。

这样一来，虽然地处河北，但是燕郊更像北京的附属，这么多年北京房价上涨，燕郊房价也跟着上涨。

但是，毕竟燕郊并不是北京，虽然跟着北京房价上涨，但是不可能无限上涨。

试想一下，如果燕郊房价和北京相差无几，你还会选择奔波劳累在燕郊买房租房吗？

相信大部分人都不会，因为燕郊失去了它最大的优势，没有任何性价比可言。

现在的情况就是，暴跌前燕郊的房价一路上涨，几乎追平北京。

市场是理性的，燕郊都涨到这个地步了，不管是自住还是投资都不划算了，为什么还要在这里买房呢？

这种情况下，要么咬咬牙回北京买房，要么等着燕郊跌下来再说。市场进入观望，需求骤降导致燕郊房价腰斩。

所以燕郊房价暴跌是一个特例，并没有多大的代表性。

那么南京呢？

南京其实也是一个特例，万人抢房主要是因为供需失衡和一二手房价倒挂。

在南京政府新房限价限售调控下，房地产商不愿意低价卖房，很多楼盘都停止销售，新房供应紧缺。

愿意接受政府定价的，价格确实比南京同地段的房价低，特别是和二手房价相比，价格可以相差上万，新房房价将近低了20%。

试想路对面的二手房比路这边的新房还贵，为什么不买新房呢？就算将来房价下跌，也有别人先顶着。

所以，南京十个新楼盘一开，上万人蜂拥而至，拎着小马扎，揣着几百万，熬夜排队抢房。

在购房者眼中，这是满满的占便宜机会啊。用专业金融术语来讲，这就是套利。

说白了，燕郊和南京的故事都是真的，但都是特例而已，并不能准确解释中国楼市的现状。

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楼市真相是什么

从什么角度来看出中国楼市的真面目，各有各的说法，我们不妨从数据上分析一下。

按照10月份国家统计局公布的数据，一线城市的房价是走稳的，并没有所谓的暴跌情况。

有些一线城市价格确实出现回落，但是和9月份相比，降幅只有0.1至0.3个百分点之间，连1个百分点都没有。

接着看看二三线的新房价格，相对9月份价格还是继续上涨，而且涨幅还在扩大，二手房价也在继续上涨。

另外一份来自易居房地产研究院的数据显示，10月份新建商品住宅库存总量比9月份减少2.1%，库存规模降至2013年8月以来最低水平。

这说明中国楼市的真相就是大家依然在买房，房价还在涨。

就拿广州的情况来说吧，上周限价放盘，就出现了南京式抢房盛况，结果一周的成交量就超过10月份总量的一半。

所谓最严楼市调控，其实没有改变大家看涨楼市的预期，不过政府都反复说过，调控的目的是“稳定房价”。

什么叫稳定房价？允许房价适当下跌，但是必须在可接受范围之内，比如燕郊；也允许房价上涨，但是不能恶性上涨，比如南京和广州。

说白了，目前楼市冻结，除了部分需求已经得到满足以外，更多的是政策的压制作用，一旦政策放开就容易迎来报复性反弹。

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玩不起才是重点

为什么整体房价不会跌呢？因为房地产对中国经济的影响太大了。

首先，站在经济角度，算上钢铁、水泥和家用电器等各种上、下游行业，房地产一年为经济贡献的GDP至少占到20%。

把房地产都停了，经济基本就玩完了，6.9%的GDP增速直接可以掉到5.5%左右。

其次，中国目前的城镇化率是57.35%，和西方国家70%的水平线相比，还是比较低，按照每年一到两个百分点的推进速度，也还需要好几十年。

如果房地产都停了，还怎么继续城镇化呢？

所以，不过从哪个角度看，国家都不可能干掉房地产，只会控制房地产按照发展需要的节奏走。

那么，是不是说炒房还有很多机会呢？相信很多人会想这个问题。

首先，大家要注意一个信号：涨价。

现在什么东西都在涨价，这个月水泥和混凝土都涨翻天，一吨的价格直接涨幅将近40%，钢铁价格也快创新高了。

物价上涨，土地又贵，房价被冻结，最终会是什么结果？

就算房地产商的现金流顶得住现在的楼市调控，它也不愿意继续开发新的楼盘。

这就是为什么去年这么多地王出现，但是入市的项目却不到十分之一，因为大家都不愿开发或者低价卖房呗。

特别是在通胀起来的情况下，房价不涨是不可能的。

虽然政策要求限价，但是上有政策下游对策，现在房贷利率走高，首付比例提高甚至要全款，还有各种双合同，都大大增加了购房成本。

再加上物价上涨，明年经济发展进入高成本发展期，生活成本不断增加，也变相增加你购房压力。

政策对房产商的压制，必将以其他方式转移到购房者身上，当你承受的成本越来越高的时候，炒房的潜在收益必将越来越低。

这还不是最关键的，最关键的是卖房越来越难。

政策的限制不仅是压制了需求端，而且也在压制供给端，供给端不仅是房地产，还包括二手房市场。

这几天听说相关部委出台新政策，以二手房评估价决定首付和贷款额度，变相提高二手房首付比例，降低贷款额度，继续提高房贷利率。

现在买房上车难，卖房下车更难。比以前付出更多成本上车，可能以后就下不了车了。

这就是当下楼市的奇观：一方面楼市的流动性越来越差，另一方面房价并不会跌甚至还会涨。

很多人看着房价冲进去，却没想过以后怎么出来。如今，动不动就是全款买房，大批的人用全部身家帮房产商接盘，但有没有想过以后谁来帮你接盘呢？

就像之前告诉大家的，讨论房价涨跌其实没有什么意义了，对于普通人来说炒楼你已经玩不起了，一不小心就可能被套在里面了。

- END -