部分科技企业搬离北京CBD 租金或已触顶

本报记者 王营 实习生 岑晓林 北京报道

“随着数月以来北京租户对办公楼的需求强度持续放缓，尤其是外资租户，业主方接受了市场的不确定性以及经济放缓的现实。这使得他们在一定程度上对未来前景有所把控，从而乐于在年末阶段部署更为灵活的租赁策略。”仲量联行华北区董事总经理张莹这样表示。

仲量联行调研数据显示：由于北京租赁市场缺乏活力，租金环比整体持平。为了应对不同的租户需求，一些业主保持低位租金以吸引外资租户，另一些业主则通过吸引更多内资公司入驻以获得稳定的租金收益。其综合结果是，北京CBD的租金环比增幅保持低位，而金融街租金增幅也明显放缓，表明该区域的“高价”租金可能已经逐渐触顶。

尽管需求放缓，内资金融行业仍继续主导北京办公楼租赁市场，占2016年四季度甲级办公楼交易量的46%。尽管多数交易成交于金融街，仍有近一半的成交位于商务中心区(CBD)。此外，IT业仍是重要的需求来源之一。但许多科技公司出于高涨的成本压力，逐渐表示出对乙级办公楼的兴趣。过去两年在望京地区迅猛增长的IT业需求，目前出现明显降温，开始转向相对偏远、成本较低的选择。

　　外资“离开”金融街

据仲量联行对北京金融街甲级办公楼的调查显示，2016年金融街的“高价”租金迫使一些外资公司迁址，此类企业占比较一年前减少了25%。

与此同时，北京办公楼整体市场逐渐转为由内资租户驱动的市场发展格局已呈大势所趋，内资公司的比例首度超过50%。

戴德梁行数据也显示，从市场成交方面来看，内资企业仍为成交主力，年度成交总量为总成交面积的81.3%。主要成交行业仍然以金融业、高科技业和专业服务业为主，占比分别达到40.2%、22.6%和14.9%。

经济增长减速以及写字楼供应量增加，也使得北京甲级写字楼市场租金整体上有所浮动。

高力国际监测显示，2016年六个甲级写字楼项目完工入市，市场总存量同比上升7.3%至约600万平方米。受北京经济增长减速影响，内资及跨国企业均缩减租赁预算，致使市场出现更多缩减面积及搬迁活动。净吸纳量集中于新近入市的项目中，而某些较老旧项目的空置面积增加。在新增供应的推动下，整体空置率同比上升3.3%至8.0%。

就租金而言，北京甲级写字楼的平均租金仍为全国最高，录得人民币330.6元每月每平方米，但部分子市场竞争加剧，致使业主在提供折扣方面更为灵活。投资市场活跃，多数交易位于新兴区域。

值得注意的是，由于北京写字楼市场租金高居不下且空置率连续6年都保持在10%以下，很多企业租户都在另寻新的租赁方案。产业园区近年来凭借大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等条件已越发受租户青睐。

戴德梁行数据显示，北京全市产业园区平均租金报价为162.1元每月每平方米，同比上涨4.5%，空置率为12.8%，同比下降0.7%。其中，中关村报价领跑全市，达每月每平方米244.1元，同比增长10.7%；其次为望京-酒仙桥和城区产业园区，平均报价分别为175.5元和169.5元。

　　城市间差异化

写字楼市场是经济状况的晴雨表。分析指出，短期内，受经济增速放缓影响，成本将是大部分行业的主要考量因素之一，这将刺激更多缩减面积或迁至更高效率空间的活动。

对于北京，高力国际华北区办公楼服务部业主代表总监周晓骏骅表示，尽管北京市甲级写字楼目前平均租金是过去五年里相对的低位，但和其他一线城市相比，仍然排在第一位，比排在第二位的上海高出了3%。在空置率方面，虽然北京市甲级写字楼空置率从过去五年里不到3%上升到了8%，但仍处于相对平稳、健康的状态。

周晓骏骅对甲级写字楼业主建议，提早规划楼内出租情况、进行租约处理、主动接洽以满足租客不同的需求；给予相应优惠幅度，在租约时间(通常为3年)上做一些变化；另外，把注意力放在新兴行业和产业上，提升硬件水平，为不同类型租客提供个性化服务。

二线城市写字楼租金市场则表现出另一番情形，这也与当地经济发展状况有关。

高力国际统计显示，2016年天津及青岛写字楼市场空置率升高，同比分别上升1.5%及2.2%至31.5%和19.5%。天津写字楼市场供应超过需求；青岛需求减弱，现有企业租赁面积缩小，部分P2P企业租户退租。沈阳及大连写字楼市场空置率均下降，同比分别降低2%及1.1%至40.1%和17.1%。这是因为沈阳写字楼市场需求维持疲软，但租金水平较低吸引更多租户升级搬迁；因缺乏新增供应，大连写字楼市场入驻率有所增加。内资企业，尤其是来自金融、专业服务及科技领域的企业，仍是这些城市的主要需求驱动力。

主要二线城市租金表现方面，在天津及沈阳，由于供应过量及业主间竞争加剧，平均租金同比分别下降6.2%及3.0%至98.2元及88.2元每月每平方米。受业主提供租金折扣或较长免租期影响，青岛及大连平均租金同比分别下降0.2%及0.8%至97.1元和96.4元每月每平方米。