从迪拜到爱尔兰，都是房子惹的祸（也谈谈中国）（下）

爱尔兰的十年经济繁荣，催生了巨大的房地产泡沫，当危机来袭后，高度放贷给房市的银行纷纷遭受巨亏。最近西班牙面临像爱尔兰一样的债务危机，一度繁荣的房地产业在全国各地都留下了众多烂尾工程。西班牙是欧洲的第五大经济实体，如果要对其实施救助，花费的金钱要比爱尔兰、希腊这些小国家多得多，西班牙经济一旦崩溃，对欧元的打击将会是巨大的。真可谓：爱尔兰房地产泡沫引爆的危机，进一步显示所有采用类似模式发展国家产生危机的必然性。从日本到东南亚到迪拜，到美国，并警示着加拿大、澳洲，甚至中国……

从迪拜到爱尔兰，都是房子惹的祸（也谈谈中国）（下）
文/陈思进

我在纽约的老友庞老“光荣”退休了，他们一大家子在纽约生活了将近 30 年，两个儿子一个在香港定居，一个在上海发展，事业都非常成功。考虑再三之后，他和太太决定告老还乡，回上海定居。

其实早在两、三年前，他们就萌生了回国之念，但由于老家上海的房价日升夜涨，看得上的房子从两年前的3、5百万一套，至今年初已涨到上千万一套，比他们在纽约的大别墅还贵二倍！真买不起啊！阻碍了他们的回乡之路。他们问我怎么办？

我问：“那如果租的话，租金是多少？”

他们答：“人民币一万多一个月。”

“那就好办了，当然是选择租房啦。按国际惯例，房价和月租比一旦超过160倍，就租比买合算了。由于中国情况特殊（比如还没有征收房地产税），这合理的租售比可以到200倍。而你看得上的那上千万的房价租金每个月只有一万多，租售之比近千倍！那租房简直是太划算了！”

庞老担忧道：“那万一房租不断上涨怎么办？”

“不用担心。买房属于信贷消费，可以问银行贷款。当人人都可以从银行借贷时，人们的购买力已经和他的实际收入脱离了，市场的供求关系就会被扭曲，用尚不存在的明天的钱去购买房子，那种不实的‘求’将无限增大，房价自然急剧上升。而租房子呢，只要留意一下就知道，因为租房子必须支付现金，是不能借贷的，所以这些年来房租符合真正的供求关系，并没有随着房价的上升比例而上升，只是随着收入的比例而增加。还有一点非常重要，就是在中国，房子作为投资品，房价没有进入CPI，再涨价也不在通胀的考虑之列；而房租是计入CPI的，一旦上涨过快，政府一定会下重手调控的。况且在中国，每个月能花一万以上租房的人恐怕自己早都有房了吧。象你们这样的‘钻石房客’早就属于稀有动物了，呵呵。”

庞老说：“是的是的，我们那未来的房东在电话里客气的不得了，热忱欢迎我们去住他的房子，还说届时一定要到机场来接我们。”

在我苦口婆心的劝说下，老夫妇俩终于痛下决心回到中国，在上海徐家汇的“东方曼哈顿”承租了一套三房两厅的豪华公寓，市价1,200万，每个月租金却只有12,000元。他们把纽约的洋房卖了，把钱往银行一存，每个月的利息就有3万人民币，加上他们老夫妇美国的退休金……那真可谓退一步海阔天空，别提多滋润了。

他们欢天喜地地落叶归根了。

由庞老夫妇回归之路遭遇的买房、租房的矛盾，隐约地显示出中国依赖房市发展的经济模式，由此来分析爱尔兰的债务危机，对于中国来说，就特别具有警示意义。

客观地说，爱尔兰的经济繁荣并非空架子。自20世纪中期以来，爱尔兰政府就相当注重高新技术，全力推行科技兴国的战略，从而奠定了爱尔兰企业在医药、化工、信息、通信等领域的竞争实力。无论是出口，还是吸引外来投资，爱尔兰的表现都很抢眼，由此促成了经济的腾飞。

但是，在爱尔兰十几年经济的繁荣背后，房地产泡沫不断积累的隐患也深藏其间，最重要的特征就是房价一路飙升。从1996年到2006年的10年间，爱尔兰房地产业在国内的生产总值中，比重翻了一番，从5%提高到10%。2007年房地产业从业人数所占比重也比1993年时翻了一倍，达到13.3%，房地产业逐渐成为爱尔兰经济的命脉和增长的动力。

爱尔兰的十年经济奇迹主要仰赖欧洲央行的低利率政策，导致了信贷扩张和房地产泡沫。从当初被称作塞尔特之虎（Celtic Tiger），到沦落为今天的“病猫”，爱尔兰的债务危机比希腊更糟糕，那都是房子惹的祸，令这个曾经辉煌的国家濒临破产。爱尔兰的年轻人首先坐不住了，纷纷寻找移民的机会逃离祖国，就连原来的中产阶级也无法承受房贷的压力，生活变得拮据不堪，普通民众已沦落到要依靠慈善机构的免费食物，才能继续过活的凄惨境地。

为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国的银行业，从而导致财政不堪重负。据爱尔兰政府9月底公布的数字，救助本国五大银行可能需要500亿欧元，使今年的财政赤字猛增到国内生产总值的32%，史上罕见，由此掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的恶性循环。

欧洲债务危机归根究底，是其经济模式发生了错误，错误的源头在于效仿美国的经济模式——信贷消费，所谓“用明天的钱圆今天的梦”。其结果往往是用明天的钱，来制造今天的泡沫。美国这次的房贷危机就是最好的实证：当全社会的人都以为进入房市有利可图，有人为了获取房贷不惜一切代价（出具假证明），心甘情愿被银行收取高额利息，因为他们深信投入房市的收益一定会超过银行的贷款利息。

特别值得一提的是，美国的信贷消费模式只有美国能够玩，其他国家根本不能效仿，也就是说美国的“故事”只能发生在美国。因为美国“制造”了美元，美元有其独一无二的特殊性；美元的特殊性又使美国享有商品的定价权；而美国军事力量的强大，则充分确保了美国的那两大优势，再加上美国金融机构的截流，可将“祸水”引向全球……

就金融层面来说，美国即使在美元霸权的特殊优势下，都阻止不住金融危机的发生，更何况没有那等优势的中国，又如何避免得了“金融化”过度带来的危机，更如何承受得了危机带来的社会财富的巨大毁损？！

2017年11月写于多伦多