链家被诉滥用市场支配地位: 收费过高捆绑销售

链家被诉滥用市场支配地位：有没有店大欺客？

链家：有没有店大欺客？

因认为北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）中介服务收费过高以及捆绑销售“交易保障服务”等行为构成滥用市场支配地位，购房人王女士一纸诉状将链家告上法庭。目前，北京市知识产权法院已经受理此案。

“消费者提起反垄断民事诉讼值得点赞，该诉讼案件具有重要的社会意义。”反垄断法专家邱宝昌在接受记者采访时表示，关于中介费的标准问题，一般情况下，消费者可与企业协商定价。特别是一些具有优势或市场支配地位的企业不能任意定价，相关行为要受到规制，“要警惕发生店大欺客的情况”。

针对“交易保障服务”收费，邱宝昌指出，房屋买卖合同签订后，会涉及公证、评估、过户等环节，为保证合同顺利履行，房屋中介不能签完合同就算完事，还应协助合同顺利履行。“部分保障服务内容应属于居间合同后的附属义务，企业不能巧立名目收费。”邱宝昌补充说。

链家被诉滥用市场支配地位

2016年2月18日，在北京市石景山区链家鲁谷店员工的介绍下，王女士看中了一套位于鲁谷街道某小区的房屋。王女士认为链家员工提出的以总房价的2.7%收取中介费，费用过高，降价沟通未果后，当晚，她并没有下定决心购买该房屋。

“中介费用太高了，我看中的那套房子标价216万。按照房屋总价2.7%的标准，需要付出中介费5.8万余元。”王女士告诉记者。

次日，王女士通过其他房屋中介继续看房，但效果并不理想。“因为其他中介公司掌握的房源比较少”，王女士在诉状中称，当天，她又与链家员工取得联系，要求约业主进行商谈。在业主答应降价1万元，链家也承诺便宜2050元中介费的情况下，王女士同意签约。

签约时，王女士被链家员工告知，2.7%的中介费包含了2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费。在诉状中，王女士指出，该链家员工明确表示，上述《房屋交易居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》必须一并签署，且合同中的印刷部分不能修改。

记者注意到，王女士签订的《房屋交易保障服务合同》有三方主体，包括房屋出卖人、房屋买受人以及提供房屋交易保障服务的一方——北京中融信担保有限公司。该合同约定，保障服务具体包括保管与交易相关的产权资料及其他重要材料、告知贷款审批进度、提供房屋交易资金托管服务等13项内容。

“当时链家员工明确表示两个合同必须一并签署，我只能按照要求签订所有合同文本。”王女士告诉记者，签约后她向链家共支付了5.6万元。

双方按照约定签署合同后，王女士心中的疑惑却始终未被打消。在收集相关资料后，她认为，根据链家的介绍以及自己的买房经历，链家在2016年度北京市城六区存量住宅（存量住宅是指已被购买或自建并取得所有权证书的住宅，通常俗称“二手房”）买卖经纪服务市场中具有市场支配地位，且存在滥用支配地位的行为。于是，王女士将北京链家房地产经纪有限公司告上法庭，要求返还部分居间服务费及保障服务费，并支付合理支出，共计2万元。

“消费者对房屋中介机构提起反垄断诉讼具有重要的社会意义。”邱宝昌说，消费者起诉具有优势地位或市场支配性地位的企业，是对不公平的高价说“不”，这符合我国反垄断法和消费者权益保护法的相关规定。

“每售出2套二手房，其中1套由链家成交”

“综合链家庞大的门店及经纪人数量，以及其对市场房源的强大控制力，应认定链家在2016年度北京市城六区存量住宅买卖经纪服务市场具有市场支配地位。”王女士说。

王女士的代理律师张正鑫称，俗称城六区的西城区、东城区、朝阳区、海淀区、丰台区以及石景山区，是北京市主城区，房价较北京市近郊区及远郊区有较大差异，“城六区是链家的目标市场，有1100多家门店集中在这里。”

记者了解到，在垄断诉讼中，要界定相关市场并非易事。一份来自国务院反垄断委员会的指导文件显示，相关市场是指经营者在一定时期内就特定商品或者服务（以下统称商品）进行竞争的商品范围和地域范围。在反垄断执法实践中，通常需要界定相关商品市场和相关地域市场。

在学者看来，界定相关市场的方法也不唯一，需要根据实际情况进行具体分析。在公开信息中，链家对于自己的市场份额屡有提及。

记者查询公开信息发现，链家成立于2001年，主要提供二手房、新房、租房、旅居房产、海外房产等房屋交易服务，已进驻北京、上海、广州、深圳、成都、大连等28个城市和地区，全国直营门店数量超8000家，旗下经纪人近15万人。

2017年11月，链家在58同城发布的一则招聘置业顾问的信息中提到，公司在北京拥有1500余家直营连锁门店。而今年3月，链家官网曾宣传称，北京在售二手房中，超过80%委托了链家网，全市成交二手房中，50%来自链家网。

此外，在链家与王女士签订的《房屋交易居间服务合同》上，其背面明确印有“北京市每售出2套二手房，其中就有1套是通过链家成交的；北京银行每放出10元贷款，就有4.6元是链家协助办理”的标识。这种论述加深了当事人对链家市场支配地位的判断。

张正鑫律师介绍说，反垄断法规定，当一个经营者在相关市场中的份额达到二分之一时，可以推定经营者具有市场支配地位。他说，根据链家官网和合同背面的宣传文字，可以推定被告具有市场支配地位。

为何要判断企业是否具有市场支配地位？在西南政法大学经济法学院教授叶明看来，具有市场支配地位是认定其构成滥用市场地位的关键。他举例说，如一个企业所占市场份额超过50%，基本可以认定其具有市场支配地位。除市场份额外，还可通过交易价格、数量等具体情况来确定。不过，叶明坦言，要界定相关市场、认定市场份额通常比较困难。

“企业是不是达到支配性地位，消费者获取相关数据存在困难，因为他们掌握的数据往往是残缺的。”为此，邱宝昌建议，相关部门、相关协会、中介公司应提供一些真实数据，以便消费者根据这些数据进行判断和论证。

消费者指链家“收费过高、捆绑销售”

在起诉状中，王女士认为，链家滥用市场支配地位，存在以不公平的高价销售服务，存在捆绑交易、合并定价的情况。

记者注意到，在王女士提供的《房屋交易居间服务合同》文本中，其第二条规定了“居间代理费”的收取标准：“因交易涉及房款分期支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，支付人民币4.525万元。”

虽然4.525万元是在房屋总价2.2%的基础上便宜2050元后的数额，但王女士认为，居间服务费收房屋总价的2.2%不合理，是格式条款，“收费过高了”。

除质疑居间服务费过高外，王女士还认为，在整个交易流程中，链家还存在两处捆绑交易、合并定价的情况，即将保障服务与居间服务捆绑在一起，同时在《房屋交易保障服务合同》中将13项服务内容捆绑定价。

“我询问过可否只签《房屋交易居间服务合同》，不签《房屋交易保障服务合同》，后续手续自己跑，但链家员工否决了。”王女士说，《房屋交易保障服务合同》约定的服务方是北京中融信担保有限公司，但自打买房开始就没有见过该公司的员工，“后续服务均是链家员工提供的。”

对此，记者致电链家客服。链家客服回复称，目前中介费包括成交价2.2%的居间代理费和0.3%的保障服务费（原价是0.5%，0.3%是六折之后的优惠价），而房屋交易保障服务费是链家代第三方公司收取的。如不考虑用第三方公司办理后续服务，可咨询经纪人具体合同事宜。

记者随即拨打了一位链家经纪人张先生的电话。该经纪人表示，买卖双方签订合同后，居间服务就此完结，而保障服务则涉及后续的房屋验质审核、网签、贷款等一系列手续。其次，保障服务也不是买房人跟链家签，链家会推荐两个评估公司，顾客可选择用其中一个签约，但费用是一样的。

“如果顾客觉得自己能够办理后续流程，可以选择不签保障服务合同，我们不强求。”张先生说。

记者查阅了王女士提供的《房屋交易保障服务合同》，合同对保管与交易相关的产权资料及其他重要材料、协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续等13项服务内容进行了约定，这同样引起了王女士的质疑。

王女士告诉记者，13项服务的打包出售涉嫌捆绑销售、合并定价，剥夺了消费者选择某项服务的权利。对此，链家客服和张先生均证实，顾客不能仅购买部分保障服务内容。“房屋交易的每个环节都是一环扣一环，如果客户自己办理的环节出了问题，将会给后续的环节带来麻烦。”该经纪人解释。

中介费应平等协商，“大企业”不能任性定价

今年5月，中国新闻网旗下的中新经纬报道，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店的中介费已经从2.7%降到了2.2%，我爱我家门店中介费则由2.5%降至2.0%，房天下门店则表示中介费已降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半。

对此，亚豪机构市场总监郭毅曾指出，北京各大中介公司下调中介费，是在北京市住建委等相关部门约谈各个中介机构的背景下作出的调整。“如果中介公司不主动下调中介费，可能主管部门也会出台相应文件约束中介公司。”

中国人民大学法学院教授刘俊海在接受采访时表示，原则上是合同双方自愿进行平等博弈、对等谈判后，再确定合适的中介费。若“大个儿”中介机构欺负消费者，涉嫌滥用垄断优势地位的，反垄断执法机构应当启动反垄断调查。

记者了解到，国家发展改革委、住房城乡建设部曾于2014年7月联合发布通知，明确放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。

邱宝昌表示，中介费的收取实行市场价格，不同企业在收费上有高低之别很正常，是市场竞争的结果，“成本不一样不能一刀切”。不过，他强调，一般企业可进行协商定价，而具有优势或市场支配地位的企业不能任意定价，其行为要受到反垄断法规制。

邱宝昌解释说，消费者很难与具有市场支配地位的企业实现真正的协商，因此要对企业的收费价格、成本等进行核算，不能让其以不公平的高价销售商品或提供服务，要警惕店大欺客的情况发生。

反垄断法规定，禁止具有市场支配地位的经营者以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。“高于市场均价就属于不公平的高价。”邱宝昌举例说，如果说房屋总价的1.8%是中介费的市场均价，那么收取2.2%的费用则属于明显的高价。

对居间服务与保障服务一起销售的情况，邱宝昌表示，若消费者被告知必须购买保障服务，不能仅选择居间服务，就构成了典型的捆绑销售。一般企业会涉嫌不正当竞争，而具有支配地位的企业则涉嫌“在交易时附加其他不合理的交易条件”。

“部分保障服务内容应是居间服务的附属义务，在房产中介履行居间服务时应一并提供。”邱宝昌说，房屋是不动产，会涉及公证、房屋评估、过户等问题，居间服务应该有个附属义务，以保证合同的顺利履行，“实际上部分保障内容应作为附属义务提供，企业不应巧立名目收取保障费。”不过，他补充说，贷款服务作为附属义务，收取一定的费用是可以理解的。

针对13项保障服务内容合并标价的问题，邱宝昌强调，每一项都应该明码标价，消费者有权选择仅购买某几项，而不是统一购买，一揽子地支付房屋总价的0.5%。

而据“天眼查”数据显示，北京链家房地产经纪有限公司与北京中融信担保有限公司的法定代表人均为左晖。邱宝昌表示，保障服务虽是消费者与第三方中融信公司共同签订，但居间合同与保障合同是关联交易，表面上可以分开，一旦出了问题，两家公司都要担责。