三大理由证明: 房价下跌是大概率事件

在房地产市场，永远不缺少关于房价涨跌的预测和分析，这些观点也最受购房者关注。因为普通的购房者，很难做到长时间的关注楼市行情，一般是快要买房了，才开始关注楼市。而如果想在短时间内对全国或者某个城市的楼市有一定了解，尤其是想通过这些了解来决定自己何时买房，就自然会关注关于房价涨跌的预测分析。

其实，这些关于房价的预测分析，很难真正的反映未来房地产市场的变化，也就是说，并不一定准。因为影响房地产市场走势的因素有很多，既有供需关系的影响，又有相关部门的干预调整，更有炒房者的兴风作浪。可以说，国内楼市的走势，很难套用常规的经济规律，因此未来房价涨跌也就很难预测。

今年的房地产市场与往年最大的不同，就是调整的基调已经确定了。自去年十月份以来，几乎所有的热点城市的楼市都出台了一系列的调整措施，有的城市甚至是多轮调整，旨在让房地产市场降温，让狂奔的房价冷静下来。但是，在楼市进入传统的旺季“金九银十”之后，购房者却发现，房价并没有实质性的回落。而且整个房地产市场也充斥这未来房价不会跌的声音，因为一是大多数房企没有业绩压力，不会选择降价促销；二是因为房产要素之一的地块的价格并没有降下来，正如平常说的，面包的价格不可能低于面粉的价格，因此房价也难以有实质性的回落。

那么，现实真的如此吗？未来房价是否会下跌呢？笔者认为，虽然未来房价大幅回落的可能性并不大，但是也不会维持在现在的高位，房价小幅下跌还是大概率事件。至于为什么有如此论断，原因有三。

原因一：房企8月销售面积普遍下滑

房企销售业绩的好坏，最直观的表现就是销售面积的高低。虽然各大房企的半年报的数据均非常亮眼，但是一部分原因是由于去年年底成交数据结算延迟到了今年。其实，在楼市调整收紧之后，从Q2季度开始，热点城市的楼市成交量下滑已经是不争的事实。

根据易居房地产研究院公布的统计数据显示，8月份，万科、招商、保利、金地等30家房企的新建商品房的销售面积均出现了不同程度的下滑。在选取的50个样本城市中，以上房企的新建商品房销售面积为516万平方米，环比减少25%，同比减少33%。

与8月份品牌房企销售面积下滑形成鲜明对比的，是他们纷纷提高了全年的销售目标。业内人士分析认为，由于之前这些房企的推盘节奏略有放缓，在“金九银十”他们会加快推盘的节凑，以对冲近期销售业绩下滑的风险。如果各大房企均大量推盘的话，为了抢夺购房者，“价格战”再多难免，最终房价会回落，而购房者将成为最大的受益者。

原因二：人口红利逐渐消失，购房者观望情绪浓厚

过去的十年之所以被称为房地产市场的“黄金十年”，主要是因为发展迅速，市场规模很大。这十年期间，伴随着城镇化，楼市成交量巨大，也造就了大量的千亿房企。而这，自然离不开广大购房者的贡献。

这十年间，70后、80后成为购房的主力，尤其是80后，结婚生子，是购房的主力军。但是，随着时间的推移，现在楼市的主力已经变成了90后。90后接受新事物的能力显著要强于80后，对于买房的执着显然也赶不上80后。更重要的是，随着楼市长效机制的逐步建立，租房也更受到90后、00后的欢迎。未来，住房租赁市场发展起来之后，是否还需要这么多房子，将是大大一个问号？

这也就是为什么马云会发表观点，认为未来8年房价是白菜价。且不说未来房价是不是白菜价，单是现在的高房价以及大力发展住房租赁市场，就让很多购房者持观望情绪。也就是说，现在买房的，都是着急用房的刚需购房者。

原因三：楼市调整不会放松

过去十年，楼市调整总是调调停停。很多人认为这轮调整也不会持续下去，因为如果持续下去，肯定会影响整个经济。很抱歉，持以上观点人已经被打脸了。

专家表示，房地产市场的调控表明，房地产市场降温并不必然拖累经济增长。今年上半年，全国GDP增长速度为6.9%。服务业尤其是新兴服务业是主要的支撑产业。而房地产对经济增长的贡献率，已经由去年上半年的8.2%降至今年上半年的6.2%，下降了2个百分点。因此，次轮楼市调整肯定不会草草收尾。

而且，现在的调整虽然有很多新措施，有人形容现在的楼市进入了“五限时代”，但是仍有调整的大招没有放出来。如果未来楼市调整的效果仍然达不到预期，那么全面上调贷款基准利率将最终落地，那时房价将会迎来实质性的回落。