刚刚, “最高层”这样谈到了房地产!

据“央视”等中央媒体报道，今天（11月20日）下午，“十九届中央全面深化改革领导小组”举行了第一次会议。其中一项重要决定，将影响到农村和城市的房地产市场！

这次会议在审议通过《关于拓展农村宅基地制度改革试点的请示》时，这样表态：

会议强调，拓展宅基地制度改革试点范围，已经有了前期的实践基础，要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，平衡好国家、集体、个人利益，加快形成可复制可推广经验。

不得以买卖宅基地为出发点，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。

高层的这一表态是什么意思？对房地产市场将来什么影响？

要搞懂这一点，就要知道中国关于土地的基本制度。根据“宪法”，中国的土地所有权分为两种：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。

一般来说，集体土地如果变更为“建设用地”，需要通过地方政府的征地，然后以招牌挂，或者划拨的形式分配使用。

近年来，国家对农村土地制度进行了改革，实现了“三权分置”。也就是说，把集体土地权利分为所有权（归集体）、承包权（农民）和经营权（农民自己经营，或者转包出去）。其中经营权，可以抵押、入股、转让，等于在一定程度上唤醒了沉睡的财富。

对于农村宅基地，国家非常谨慎。因为这不仅仅关系到农民的财产性收入问题、城镇化的问题，还涉及到农村人口变动带来的宅基地不均衡的问题（有的家庭一户多宅，有的“新户无宅”被迫占用耕地）。

改革的关键，是给予宅基地流转、退出的渠道，也就是给不需要的农民变现、补偿的机制。方式主要是两种：第一，在农村集体内部转让，受让方必须是没有宅基地的家庭（因为人口增长，会有一些新成立的家庭没有宅基地）；第二，退还给农村集体，获得数万元不等的现金补偿。

国家之所以不断增加农民在土地上“变现”、“抵押”、“入股”的权利，主要是两个原因：

第一，推进城镇化、拉动经济，让希望到城市生活的农民获得资产变现的渠道，便于他们购房；

第二，中国农业因为包产到户的原因，很难实现规模化生产，粮食生产成本显著高于国际市场。鼓励农民进城，不仅可以推动城镇化，还可以最终推动农业规模化、现代化。

相比承包权，宅基地的权利更为敏感、复杂。事实上，很多城里人也希望到农村购买宅基地，实现“田园牧歌式”的生活。但现阶段，国家显然不鼓励这样。因为这样会带来“逆城市化”。

此次会议，一方面同意“拓展宅基地制度改革试点范围”，但又强调了几条底线：

1、严守土地公有制性质不改变；

2、严守耕地红线不突破；

3、严守农民利益不受损，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件；

4、不得以买卖宅基地为出发点。

也就是说，农村宅基地仍然是“权利受到严格管制”的。在一些地方的改革实践中，虽然突破了同村农户之间的转让范围，但“卖给”非本县农村居民，仍然是不允许的。

最近比较流行的试点方式是“自愿有偿退出”。比如根据公开报道，安徽淮南市规定：

对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县、区政府按每亩5万元给予奖励。

对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县、区政府按每亩3万元给予奖励。

对自愿退出宅基地进城购买本县区的商品住房(含二手住房)的农民，除享受普惠制购房补助外，另由购房地县、区政府按150元/平方米给予补贴。

值得注意的是：国家目前不允许城里人到农村购买“宅基地”建房。即便你私下跟农民达成了协议，但国家、集体组织不可能给予确权，如果进行重建、改建，宅基地上建筑房依旧归村民所有。也就是说，城里人到农村私自购买宅基地、建房，其基本权利没有任何保障。

不向城市居民开放农村宅基地，有利于维护城市楼市的稳定。这是国家当前鼓励的方向，显然不容背离。

反之，如果开放农村宅基地给城里人，则将带来“城市资金大量流入农村。这样，农民也会热衷于炒作自己的宅基地，甚至可能突破“耕地红线”，带来大面积抢建、私下买卖，最终造成土地资源、人力物力大浪费和小产权房的泛滥成灾。