美联储加息缩表真的会刺破中国楼市泡沫吗?

这是注定会发生的一场大级别的经济危机－－那就是美联储加息刺破中国楼市泡沫！根据美联储2017年12月公布的“点阵图”显示，美联储2018年计划加息3次。不过，目前华尔街经济学家正开始倾向于一种新想法：美联储明年可能会加息四次或是更多，也就是说美联储的加息步伐可能会快于当前预期。

（美联储新任主席包威尔）

市场广泛预期2019年还会加息两次到三次，直到加息到2.75-3%，同时美联储还会在2017年底已经开始缩减资产负债表，市场广泛预期会从4.5万亿美元的规模减少到2.5万亿美元，减少2万亿美元，这个过程相当于加息三次！美联储的最新经济及利率预期还显示，美联储预计2018年将加息3次，2019年加息2次。美联储最新中值预期显示2020年底联邦基金利率3.1%，而9月时的预期为2.9%。而缩减表资产负债可能会在2022年前后全部完成。

而香港楼市泡沫破灭或许是整个多米诺骨牌被推到的关键一步，几乎每一次香港楼市泡沫破灭都伴随着美联储加息周期，这一次也不会例外！

目前为止，香港楼市的年租金收益率在1.5-2%，香港楼市房贷利率在2%-2.5%，一旦美联储加息到2.75%，这意味着香港基准利率也必须加到2.75%，那么香港楼市的贷款利率将上涨到4%-4.5%，这对目前香港楼市均价15-20万人民币/平方米将构成沉重打击，1997年楼市泡沫破灭将会再次上演！

笔者预计，一旦美联储加息到2.75%，香港楼市价格至少会在当前的基础上下跌50%，直到大部分住宅楼的年租金收益率上涨到3-4%。

回顾历史，1997年香港楼市泡沫达到其上一个周期顶点时，楼市均价在6-8万港币/平方米，年租金收益率在1%左右，从1997年香港楼市经历了三次大幅下跌，每次均在30%左右，直到2003年才基本见底，市场整体下跌了65左右%，部分楼盘下跌了80-90%，很多高杠杆炒楼人群破产，只能选择跳楼结束自己的生命！

2003年，很多楼盘的年租金收益率上涨到了4-5%，甚至6%，但是香港市民大部分被吓怕了，根本不敢再入市炒楼了。2003年，部分商业楼的年租金收益率甚至达到了10%，但是大部分人还是无动于衷。真是一边被蛇咬，十年怕井绳啊！

2003年非典结束后，中国也开始了一轮经济高速增长期，香港经济开始回升，楼市开始好转了，从2003年，一直到2017年，香港楼市开启了新一轮牛市，表征香港楼市整体价格水平的CCL指数也从2003年的约35点（此时香港楼市均价约1.5-2万港币/平方米）上涨到165-170点（此时的香港楼市均价在15-20万港币/平方米）。

目前的香港楼市仍然是火热销售中，市民为楼疯狂的景象又恍如1997年，很多人为楼疯狂，对潜在的风险浑然不知，如果是长期投资，香港楼市已经价值不大了。一旦美联储2019年加息到2.75%，香港楼市泡沫破灭是必然发生的事情！

2003年7月1日，香港50万中产走上街头，反对楼价下跌

一旦香港楼市泡沫破灭了（下跌50%以上），一江之隔的深圳房价泡沫破灭也是无法避免的事情，相似相容原理，香港楼市的年租金收益率如果上涨到3-4%，深圳楼市的年租金收益率也必然会要求3-4%，这意味着深圳房价必须下跌50%以上，或者租金上涨2倍以上，才能达到这一要求。

笔者更倾向于认为，价格下跌是更好、更可能的事情。在实体经济危机四伏的情况下，指望租金上涨两倍以上是不太可能的事情；实际租金大幅上涨需要经济扩张时期，居民收入水平的大幅增长为背景。

目前来看，上海的房租不但不涨了，反而下降了，这是一个非常危险的信号！在上海北京深圳的朋友是时候大胆把房子挂出来卖了，这样的事情，老王早就有防备了，各种限购限贷，想把房子卖出去是非常难的事情了，只能大幅降价才可能卖出去，这是大部分房东所不愿意的！

一旦美联储2019年加息到2.75%，香港住宅年租金收益率上涨到3%左右，深圳也会同样如此表现的。那么同处一个中国的北京上海，也会同样要求房子的年租金收益达到3%，这意味着北京上海楼市价格要在当前的基础上下跌50%以上。

有机构测算中国目前楼市总价值约220万亿人民币，笔者测算认为，仅仅北京上海两个城市的楼市总价值就超过100万亿人民币，所以一旦北京上海楼市泡沫破灭了，中国楼市泡沫也就算破灭了，也就开始了一段新的生命周期，一段新的经济周期。

瑞信的董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬博士认为美国的股票、日本的债券、中国的房子，被称为世界三大估值奇景，是泡沫早晚会爆，问题是2018年会不会爆。考虑到中国当前的实际经济水平，仍然还有很大的发展空间，中国一线城市的楼市泡沫破灭了，也会再次涨回来的，因为人口的持续流入并没有结束。

最后的话:考虑到2020年美联储加息结束，2022年缩减资产负债表结束，香港楼市泡沫同期破灭的可能性极大。那么，房子尤其是中国一线城市的房子还能买吗？

我们来看一下表征香港总体房价的CCL指数（中原城市领先指数），1997年该指数为100，2003年最低跌至35左右，2017年底该指数最新数据为165，也就是说，虽然1997年香港楼市泡沫达到了令人发指的高，泡沫无比让人恐惧，但是20年过去了，香港楼市整体还是上涨了65%，约年化复合收益率2.53%，这是一个让人惊讶的数据，背后的原因让人觉得不可思议。所以一线城市的房子总是稀缺的，如果是自己住的，也不打算十五年内就卖掉，还是可以买！一线城市楼市永远涨下去，还是有道理的，有坚实的数据支撑！但是如果您并不是打算持有超过十年以上，那就不合适了！因为一旦香港楼市泡沫破灭了，大陆的楼市泡沫跟随破灭的可能性比较大，那可能会亏的很惨烈！

陶冬：2018年全球经济的五个猜想

2017年非常有意思。美国总统特朗普入主白宫后，一度被国会、媒体撞得头破血流，但是借税改方案一役逆袭得手，俨然成了美国的救世主，但是“通俄门”阴霾挥之不去。中国在十九大奠定了习近平主席的政治权威，中国经济宣告从高速增长走向高质量增长，去杠杆去风险成为头等经济政策目标。曾经担心的欧洲政坛极端化最终没有发生，但是欧盟教主默克尔的政治地位却因大选而意外失足。英国的脱欧谈判不得要领，承诺了400-450亿欧元的分手费却仍未能换来在欧洲市场的身份。

全球股市的波幅是历史上最低的（1964年除外），MSCI世界指数史无前例地每一个月都录得正增长，风险指数VIX平均数值创下历史最低纪录。美中科技股飙升，中国A股H股表现分道扬镳，美债收益曲线异常平缓，美元汇率乏善可陈，黄金与比特币走势天壤之别。石油价格借着一纸限产协议而咸鱼翻身，中国的去产能故事也让工业金属火了一把。

2018年全球经济会如何演变？以下是笔者的五个猜想：

1）美国税改是2018年的最大变数。这是三十年来美国最大的税务改革，个人税与公司税的大幅调低可以直接刺激经济，同时改善美国的营商环境。税改之后美国跨国公司滞留海外的巨额资金何去何从，将主导美元汇率走势。

陶冬认为，税改的短期经济刺激作用被高估，美国经济最快在2018年下半年开始放缓。但是美国税改无可避免地改变全球营商环境的均衡，势必带来一场世界范围内的政策性减税浪潮。跨国资金开始回流美国，美元汇率走高，美元区资产受惠于资金流入，而海外则预计出现流动性紧缺的局面。

2）中国去杠杆牵连着全球的神经。金融危机后，中国曾经一度为全世界提供了六成的增长动力，之后动能逐渐放缓，但仍是世界上最大的需求来源。经济工作会议上将去杠杆防风险提高到了前所未有的政策高度，流动性在缓慢收紧中，市场利率在逐步上调中。

陶冬认为，2018年的政策监管力度一定进一步加强，金融机构内部的杠杆水平会进一步下降，导致流动性越来越紧，资金成本越来越高。这些暂时不至于触发系统性风险，不过对整体经济的增长动能是一个挑战，违约风险可能要进一步释放。

3）退出QE成为市场焦点。2017年美国联储连续加息，不过市场对通货膨胀前景却不看好，这使得两年期对十年期国债的利差缩减到金融危机以来的最低点。中国人民银行号称货币政策并未收紧，不过市场利率却一升再升，并开始传导到按揭利率、存款利率上。

陶冬认为美国在2018年会继续加息三次，但是在货币环境正常化的过程中尽量舒缓税改带来的财政赤字压力。中国在宏观审慎、堵塞监管盲点中加速去杠杆，政策宣示不大，但是流动性收缩力度却未必小。欧洲央行可能在2018年正式宣布退出QE计划，日本则暂时看不到类似的动作。

4）全球增长拐点将现。世界正在经历战后最长的一次经济扩张周期，这既是拜天量流动性所赐，也是企业投资信心回暖的结果。特朗普当选美国总统、中国十九大召开、欧洲政坛未现黑天鹅事件，都为短周期带来了额外的刺激，但是这些到2018年下半年可能出现逆转。

陶冬认为事件性因素开始消退，全球增长速度可能在2018年下半年开始回落。目前看到的只是增长的温和放缓，但是不排除去杠杆、市场动荡、地缘政治事件造成更大规模的调整。海外美元回流、美元重回强势的话，新兴市场可能受到意外的冲击。

5）资产泡沫是悬在头顶的剑。美国的股票、日本的债券、中国的房子，被称为世界三大估值奇景，是泡沫早晚会爆，问题是2018年会不会爆。

陶冬认为，全球流动性由放到收，资产维持2017年的荣景会十分困难。政策风险转化成市场风险，并触发连锁调整的机会明显上升。全球大调整并非必然，但是三大泡沫中其中一个出事并非不可能。