“两大利空”突袭楼市! 最狠的是……

“大会”刚刚闭幕，楼市就传来“两大利空”：

1、住建部与国家发改委联手，从明天（10月30日）开始，在全国范围内展开为期一个月的“商品房销售价格行为联合检查”。

检查内容包括：销售商品房未明码标价或未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费等行为。

2、据“财新”等媒体报道，住建部联手央行、银监会将严查“首付贷”，坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为。

三部委要求，严禁违规提供房地产场外配资，包括严禁互联网金融从业机构、小贷公司以线上、线下或其他任何形式，为购房人违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。除此，中介机构、互金企业、小贷公司都不得提供“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等场外配资金融产品。

至此，一个股市上经常出现的词汇被引入了楼市，这就是——场外配资！

熟悉股市的人都知道，2015年A股的狂涨和狂跌，都跟“场外配资”有关。2015年初，管理层乐见股市上涨的态度日渐明显，场内的“融资融券”和“场外配资”迅速活跃起来，最疯狂的时候“场外配资”可以做到1:10的杠杆。也就是说，你有100万的资金，可以炒1000万的股票。

“失控的杠杆”带来了“失控的牛市”。6月中旬，管理层意识到风险所在，开始清查场外配资，场内的“融资融券”杠杆率也被降低。于是，一场史无前例的大暴跌开始了。由于涨跌停板制度限制了流动性，A股一度出现连续多天跌停，高杠杆股民被强制平仓，财富一夜之间化为梦幻泡影。

在2015年末以来的“楼市大牛市”里，同样出现了跟股市一样的情况。购房者从银行拿到的贷款，可以看做是“场内正常的融资”；为了凑齐首付，通过各种渠道借的钱，就是“场外配资”。

楼市本来的杠杆率，就在2到4倍之间（首付2成、按揭8成，杠杆率为4倍）。如果你的两成或者三成首付里，绝大部分又是借来的钱，那么你的真实杠杆率可能达到了10倍、20倍，甚至上百倍！

在北上深，由于房子单价非常高，一套房子动辄上千万，甚至超过2000万。在银行首付比例大幅提高之后，支撑这个市场的，很大程度上要靠“场外配资”。

1000万的银行贷款，正常20年的按揭月供在6.5万元以上。如果首付也是通过特殊途径借来的，利息会更高（动辄利率上浮30%到50%，甚至翻倍）。这样，高杠杆炒一套2000万的房子，月供则在14万到18万之间。

可以想见，一旦央行、银监会严格管控房贷，尤其是清查通过“消费贷”、“经营贷”等方式获得首付贷，并从查银行转入清查“中介机构、互金企业、小贷公司”，那么违规资金的来源将彻底封死。

当接盘者逐步减少，那些月供动辄10万元以上的炒房者，将很快耗尽流动性。所以，房价的调整可能率先在一些豪宅区出现。事实上，北上深的很多豪宅区，炒房客的比例非常大，房屋空置严重。比如在深圳华侨城、后海，这类小区比较多。

如果调控持续，即便是房价不跌，而是横盘两年，这些炒房客将被迫斩仓出局（至少损失数额惊人的税费、佣金）。

总之，清查楼市的“场外配资”，是楼市一个新利空。关键看最终执行的力度，如果力度空前，则完全可能演变为一个“大利空”，最终造成中心城市房价的显著回调。

但另一方面，楼市是地方政府最重要的收入来源，直接和间接占了地方政府收入接近四成的比例。所以楼市暴跌是无法想象的，也会影响到政府建设廉租房、租赁住房、共有产权住房。

所以，对场外配资的清查，其目的主要是为了挤出投资客，防止房价出现反弹。相信地方政府会控制好力度，以避免引发2015年股灾式的大跌。

但说句实话：至少未来两三年，中国楼市真的不适合炒房客了。通过高杠杆短时间获得暴利，这个神话已经很难重演。