突发! 楼市大抛售来了, 国企、央企带头

2017年即将翻篇，楼市调控已进入最紧要的攻关阶段，值此重要时刻，房企开始抛售房产了，多数还是国企、央企。

据上海证券报披露，仅2017年11月，就有11家房企密集抛售15个房产项目，总价高达560亿元。其中9家为国企、央企，1家民营企业，1家港资企业，名单包括中海、中航、中铁、招商蛇口、华侨城、长实地产、中国金茂、首创置业等。

华侨城，11月连续出售了位于深圳、重庆、北京的三处房地产项目，作价合计近80亿元。香港长实地产（李嘉诚）出售了位于核心区的香港中环中心75%的权益，金额达402亿港元（约合人民币336.86亿元）。

具体抛售项目如下：

华侨城：1、抛售深圳南山11栋别墅，5.04亿元；2、挂牌转让重庆公司51%的股权，包括两幅地块，合计13.95亿元；3、转让北京丰台地王项目51%的股权，合计56.8亿元（在此前的文章中提到过）。

中航：1、中航地产作10.64亿元抛售中航置业（上海）100%股权；2、中航国际抛售中航万科有限公司60%的股权。

中国金茂：以59.98亿元挂牌转让上海星港国际中心综合体50%股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权。

招商蛇口：挂牌转让镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及1.36亿元债权，挂牌价格为1.6亿元。

中铁：作价13.73亿元挂牌转让苏州置业30%股权及13.67亿元债权。

长实地产（李嘉诚）：出售香港中环中心75%权益，合计402亿港元。

中海：转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债权。

北京、上海、深圳、香港、重庆，这几个城市皆是中国房产前景最看好的城市。

房企们这么急于抛售房产的行为，有人解读为是房价开始下跌的信号。真的吗？

每年的年底，一些房企都会有类似抛售项目和子公司股权的行为，目的很明确，减少负债，提高营收，已获得稳定的排名，保护股价稳定，增强融资能力和发债要求。

资产结构、负债率与企业排名，是决定其融资能力和成本以及发债资格的关键。

证监会对于房企发债要求有明文规定。根据证监会发布的《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》的文件，房企发债必须满足基础指标和综合遴选。

基础指标：上交所要求，发行人为境内外上市房企、以房地产为主业的央企、地方房地产类国企和中国房协前100名企业，而且主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产政策和市场调控。

综合指标：主要设定了5个标准，第一、最近一年末总资产小于200亿元；第二、最近一年度营收小于30亿元；第三、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负；第四、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；第五、房地产业务在非一二线城市占比超过50%。

从基础指标来看，具备发债资格的房企，要么是央企，要么是地方国企，要么是上市企业，但都必须满足在企业排名中国房协前100名内。

综合指标方面的5个指标，符合其中任何一条，都不具备发债资格。

而以上抛售15个房产项目中，有10个处于高负债或亏损状态，如首创置业抛售的四川子公司百分百股权，总负债5.79亿元。华侨城抛售的51%股权的北京丰台项目，负债高达98.32亿元，当时还与南京地王崩盘一起掀起了一股地王崩盘舆论潮。

从华侨城公开的第三季度报还可以看到，华侨城的净利润和净资产增长都不错，但营收同比去年下降了26.48%。

华侨城第三季度公报

营收下降会影响房企的权益排名。所以，类似于华侨城这样的房企，急需抛售一些项目回笼资金，减小负债率，以提高企业排名，保护股价。

这些手段，是房企减压减负、保存实力惯用的方式，一些大房企也在用，只是方式略有不同。例如万科，在它每年的年报中都会有一项已售未结算的数据。2016年万科已售未结面积为2279.7万平方米，未结算合同金额约2782.3亿元。

未结算的金额对于企业来说，具有防风险作用，可以在某一年度销售收入下降比较多，对股价构成大利空的时候，随时顶上去对冲股市下行风险。

所以，年末房企集中抛售一些亏损和高负债的项目，是因为年末到了机构公布排名的时候。房企必须冲量，以提高自己的排名，好在来年有更好的融资能力和发债资格，实现资产结构和投资布局优化。

同时，在调控深入、成交量持续低迷的现在，房企也需要剥离一些高负债甚至亏损的项目，以回笼资金。这只能说明房企处境比之前困难了，并不能证明房价要开始跌了！

想上车的人，都在盼着房价下跌，跌到自己能买得起，最好能跌到全款买房，这种心情可以理解，但不能无视现实。

长沙、武汉、成都、西安、重庆一些去年没买打算等到今年买房的人，肯定恨死自己了，因为今年这些城市均开启了补涨模式。

因为无情的现实多次告诉我们，在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、厦门、武汉、郑州、成都、长沙、重庆、天津、西安等这类中心城市，刚需客最好的买房时机是当下，晚买房一年，多工作十年。即便调控期间涨得慢一些，恐怕也得多工作三、四年！